16.04.2008
В прошедшем году сегмент коммерческой недвижимости стал одним из наиболее активно развивающихся. Качественный и количественный рост площадей, ориентированных на ведение торговли, складской и деловой деятельности, оказался довольно высоким, однако некоторые проблемы на этом рынке остались актуальными и в новом году.
Так, рынок торговой недвижимости и в столице, и в регионах в 2007-м году являлся более чем перспективным, и интерес иностранных инвесторов к нему является лучшим тому подтверждением. В настоящее время свободных площадей в столице практически нет, поэтому уместнее говорить о конкуренции не среди застройщиков и арендодателей, а среди арендаторов.
Арендные ставки в течение года значительно увеличились — в среднем их прирост составил около 15%, однако спрос это не уменьшило: как правило, уже на этапе завершения строительства нового ТЦ все площади взяты в аренду. Тем не менее, качество торговых помещений постепенно улучшается. По мере приобретения соответствующего опыта девелоперы формируют все более интересные пакеты предложений, что идет на пользу всем — и арендодателям, и арендаторам, и будущим посетителям ТЦ.
Рынок складской недвижимости развивался еще активнее. Так, только в столице за 2007-й год было введено в эксплуатацию около 860 тыс. кв. м. Правда, в начале года планировалось превысить этот показатель почти в два раза, достигнув цифры в 1.5 млн. кв. м, однако многие проекты не были завершены вовремя. При этом спрос в сегменте складской недвижимости продолжает превышать предложение. Основной проблемой является недостаточное количество качественных площадей — в настоящее время рынок поглощает все существующее предложение, однако тенденция к росту конкуренции между девелоперами и повышению уровня подготовленности проектов уже намечается.
Вероятно, в ближайшее время ситуация начнет меняться к лучшему, что, в свою очередь, поспособствует очередному всплеску цен на складские площади. Арендные ставки уже продемонстрировали стабильный, устойчивый рост в прошедшем году. При этом девелоперы смещают эпицентр своей активности от столицы к регионам — уровень доходности здесь остается на приемлемом уровне, а рынок пока далек от насыщения. В связи с этим в регионах в 2007-м году также наблюдалось увеличение объемов предложения, тем более что и свободной земли под застройку, и свободных площадей здесь намного больше, чем в столице.
В то же время сегмент офисной недвижимости находился в состоянии специфического застоя. Количественный прирост здесь полностью заменил качественный — рынок растет, но практически не развивается. Исключением становится разве что столица, где плотное присутствие иностранных инвесторов стимулирует участников рынка к повышению уровня работы.
В прошедшем году практически не сдавались в эксплуатацию новые бизнес-центры — девелоперы предпочитали использовать реконструированные здания старой застройки (гостиницы, административные здания). Это не могло не сказаться на качестве предложения — как правило, заявленный класс офиса совершенно не соответствует действительности. Еще одной грустной тенденцией стало неоправданное завышение ставок аренды — если в столице этот прирост равен 20-30%, то в регионах дельта составила несколько сотен процентов. В настоящее время рынок испытывает серьезный дефицит офисных помещений, в связи с чем арендаторы вынуждены соглашаться практически на любые условия.
Тем не менее, общий прогноз для рынка коммерческой недвижимости весьма благоприятен. Постепенно приобретая опыт управления крупными проектами, девелоперы учатся предлагать своим арендаторам приемлемые условия, а главное, создавать их. При такой динамике единственным недостатком рынка в скором времени может стать только завышенная стоимость аренды. Впрочем, высокие цены являются общей проблемой для всех сегментов недвижимости, и коммерческие площади здесь вряд ли станут исключением.
