21.12.2009
Не смотря на то, что в России вроде бы наметились пути выхода из кризиса, количество должников по ипотеке растет с каждым днем. В дело включаются коллекторские агентства, банки выставляют на продажу заложенное жилье, должники теряют свои деньги и квартиры.
Как быть, если вы лишились работы и нет больше возможности платить по ипотеке? Один из вариантов – продать заложенную квартиру, пока еще не поздно. Но как это сделать?
По данным статистики, основной причиной продажи ипотечных квартир на данный момент является как раз таки «невозможность обслуживать ипотечный кредит». Причины банальны – сокращение рабочих штатов и урезание заработных плат оставшимся сотрудникам. Все это вынудило банки и обладателей ипотечных кредитов искать пути взаимовыгодного сотрудничества, коим и является продажа заложенного жилья. Существует несколько способов избавиться от ипотечного груза: самостоятельная продажа квартиры, продажа недвижимости с участием банка-кредитора, продажа кредита и поиск покупателя, готового погасить кредит досрочно. Рассмотрим подробнее все варианты.
Самостоятельная продажа
Самостоятельно продать квартиру, заложенную по ипотеке, без согласия банка не получится. Этот способ подразумевает полную прозрачность сделки: банк дает «добро», определяет сумму задолженности по кредиту и после этого заключается предварительное соглашение с покупателем. Покупатель выплачивает долг за продавца квартиры, после чего продавец получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности. Потом в Регистрационной палате фиксируется снятие обременения с жилья, переход права собственности на ипотечную квартиру и, собственно, договор купли-продажи. В этом случае разница между суммой долга и ценой на квартиру закладывается в ячейку с обязательным условием доступа: при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи, свидетельства о собственности на нового владельца, выписки и ЕГРП. В этом случае участие банка в процессе продажи – минимальное, ячейку предоставляет любой другой банк.
Вместе с банком
Этот вариант тоже подразумевает абсолютную прозрачность сделки, но банк не просто выступает в роли наблюдателя. Его участие заключается в сопровождении сделки, а именно в предоставлении своей ячейки. К тому же сотрудники банка сами свяжутся с Регистрационной палатой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в ячейку именно банка-кредитора, разница между стоимостью квартиры и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку этого же банка на обычных условиях сделки купли-продажи. После этого банк отсылает уведомление о погашении кредита в Регистрационную палату и передает закладную. Регистрация сделки и переход права собственности в этом случае происходит так же, как и в первом.
Предмет продажи – ипотечный кредит
Третий способ избавиться от заложенного по ипотеке жилья – продать сам кредит.
Согласие банка на сделку – обязательно. Банк проверяет и одобряет нового заемщика на старый кредит, переоформляет соответствующие бумаги, после чего подписывается соглашение о переводе долга на нового покупателя. Одновременно с этим покупателю переходят обязательства по кредиту и право собственности на квартиру, но она все равно находится в залоге у банка.
Без ведома банка
Еще один способ продать заложенную квартиру – найти покупателя, готового погасить за вас кредит досрочно. В этом случае банк может даже не узнать о сделке, но есть некоторые условия, которые нужно учитывать. Во-первых, ваш ипотечный договор не должен предусматривать штрафных санкций за досрочное погашение кредита. А во-вторых, такая сделка не совсем прозрачна, поэтому найти покупателя, который на нее согласиться, не так-то просто. Придется как-то стимулировать спрос на свою квартиру – пониженной ценой или же индивидуальной привлекательностью жилья.
Продавая заложенную квартиру важно понимать, что выиграть на такой сделке может только тот, кто брал ипотеку, когда цены на жилье были достаточно низкими по сравнению с пиком прошлого года. Соответственно и сам кредит не должен быть очень велик. Во всех остальных случаях, скорее всего на продаже заложенного жилья можно только потерять, ведь в результате кризиса цены на жилье по всей стране серьезно снизились.
