04.12.2009
Рынок загородной недвижимости серьезно изменился под влиянием экономического кризиса. «Первые ласточки» этих перемен появились еще летом прошлого года, до того момента, когда наступление кризиса стало очевидным.
Покупатели загородной недвижимости заметно умерили свою активность, заняв выжидательную позицию. В результате этого уже к началу кризиса количество сделок на рынке значительно сократилось, а застройщики оказались вынужденными предлагать покупателям серьезные скидки. Падение цены объектов загородной недвижимости продолжалось на протяжении всего года. Более того, даже сегодня, несмотря на то, что ситуация в данном сегменте начинает стабилизироваться, роста стоимости такого жилья не наблюдается.
Падение спроса, цен и объемов продаж стало не единственным следствием кризисных явлений в экономике страны. Еще одним эффектом кризиса стало разделение рынка на два обособленных сегмента. Один из них представлен завершенными, готовыми к эксплуатации объектами, которые находятся в уже сданных поселках. Здесь покупательская активность является сравнительно высокой. Те объекты, которые пока находятся на стадии строительства, практически не интересуют покупателей — они рассматривают подобную недвижимость как слишком ненадежную инвестицию.
В сегменте достроенных объектов действует сразу несколько негативных факторов. Наиболее серьезный из них — это сокращение платежеспособного спроса. Оно усугубилось в результате того, что банки перестали предоставлять кредиты на покупку загородной недвижимости. В результате этого количество покупателей, готовых к совершению сделки резко сократилось. Впрочем, даже они сегодня не спешат приобретать загородную недвижимость, предпочитая выжидать. Каждый покупатель надеется совершить сделку именно тогда, когда цены на загородную недвижимость достигнут своего дна. Некоторые девелоперы в этой ситуации начали предлагать своим клиентам скидки, однако и эта мера не дала результата — такая политика лишь укрепила потенциальных покупателей в уверенности, что худшее для рынка еще впереди.
Проекты, которые на начало кризиса не были реализованы до конца, и вовсе рискуют стать долгостроями. Лишившись потребительского спроса и возможности привлекать денежные средства в результате продаж недостроенных домов, девелоперы были вынуждены заморозить строительство до того момента, пока ситуация не станет более стабильной. Выходом из такой ситуации могло бы стать привлечение заемных средств, однако пока они не являются доступными для застройщиков.
Небольшая часть девелоперов все-таки сумела довести до конца строительство, причем в некотором смысле кризис облегчил выполнение этой задачи — снижение цен на строительные материалы позволило повысить рентабельность строительства. Впрочем, в числе таких компаний оказались только те застройщики, что изначально оперировали собственными средствами, не привлекая кредиты и не рассчитывая на получение средств от продажи еще недостроенных домов.
Спустя год после начала кризиса можно констатировать, что цены на загородную недвижимость уже достигли своего дна. Вероятнее всего, в ближайшем будущем начнется медленный, но устойчивый рост стоимости таких объектов. Одновременно с этим увеличится и покупательская активность — уже сегодня многие москвичи рассматривают загородную недвижимость в качестве достаточно привлекательной инвестиции.
Привлекательность эта обусловлена тем, что цены уже находятся на крайне низком уровне. Кроме того, загородная недвижимость оказывается более доступной по сравнению с городским жильем. Наконец, и в Москве, и в регионах перспективы рынка загородной недвижимости являются более прозрачными по сравнению с перспективами городских рынков жилья. Предполагается, что в ближайшем будущем постепенный рост этого сегмента рынка будет сопровождаться увеличением числа сделок, а также появлением новых проектов (что, в свою очередь, также станет свидетельством восстановления данного сегмента).
