25.08.2010
В условиях сокращения платежеспособного спроса, ставшего одним из самых заметных последствий экономического кризиса, количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья резко сократилось.
На смену продажам «за живые» деньги пришли так называемые «альтернативные» сделки. По данным аналитиков, в Москве на их долю сегодня приходится около 80% всех операций на вторичном рынке жилья. Похожая ситуация складывается и в регионах.
По своей сути альтернативные сделки представляют собой аналог обмена квартир, который в текущих условиях приобретает определенную специфику. Опыт проведения обменных сделок на российском рынке существует еще с тех времен, когда у нас не существовало сделок купли-продажи как таковых, а единственной возможностью проведения операций с недвижимостью был ее обмен.
Самым важным отличием альтернативных сделок от обмена жилья является то, что они предполагают следующий механизм реализации: для того, чтобы изменить свои жилищные условия, продавец квартиры одновременно должен найти покупателя для нее и тот вариант, который он хотел бы приобрести впоследствии. Таким образом, в альтернативных сделках «живые» деньги все-таки участвуют, тогда как при обмене это не является обязательным условием.
Недостатком обменных операций, в которых не участвовали финансовые средства являлась необходимость выстроить длинную цепочку обменных операций. В большинстве случаев получить желаемый результат в результате сделки «ты мне, я тебе» представлялось невозможным. Именно поэтому в операциях обмена обычно участвовало несколько квартир. Альтернативные сделки — это более простой механизм, который предполагает одновременное заключение нескольких договоров купли-продажи между владельцами различного жилья. В результате таких перепродаж каждый из участников цепочки получает желаемый вариант, а с «живыми» деньгами контактируют только те, кто получает или вносит доплаты за свое жилье.
До наступления кризиса альтернативные сделки использовались намного реже — в условиях высокого спроса и предложения в них просто не было нужды. Сегодня же, после значительного сокращения рынка такой механизм позволяет его участникам получать желаемый результат, сводя к минимуму свои риски. Меняется и позиция риелторов по отношению к альтернативным сделкам. Если всего два года назад большая их часть отказывалась от проведения подобных операций, считая их слишком сложными, то сегодня альтернативные сделки становятся основным источником дохода для агентов.
За период кризиса доля альтернативных сделок в общем объеме рынка увеличилась почти в два раза — с 40% до 70-80%. Это объясняется не только отсутствием «живых» денег у участников рынка. Популярность альтернативных сделок обусловлена и другими причинами. Одна из них — возможность таким образом зафиксировать стоимость своей квартиры в условиях снижающихся цен. Падение стоимости жилья повышает шансы на успех проведения альтернативных сделок. Кроме того, при снижении цен на жилье уменьшается и размер доплаты при обмене, что также говорит в пользу альтернативных сделок.
Стоит отметить, что в ряде случаев при проведении альтернативных сделок участники операции действуют по принципу натурального обмена, в качестве доплаты предлагая автомобили или другую ценную собственность. И даже такие схемы работы сегодня оказываются востребованными. Специалисты говорят о том, что в текущих условиях альтернативные сделки становятся единственным инструментом, который может эффективно использоваться на вторичном рынке жилья. Более того, именно возможность проведения таких операций позволяет вторичному рынку жилья сохранять свои объемы.
