15.12.2009
Значительное снижение цен, падение спроса на недвижимость и последовавшее в результате этого серьезное сокращение числа сделок стали основными трендами последнего года для российского рынка жилья.
За период с ноября 2008-го года по ноябрь 2009-го года стоимость жилой недвижимости в среднем сократилась на 30-35%, причем в некоторых сегментах падение цены квадратного метра достигало 62% — именно на столько «просел» ценник квадратного метра в московских коммунальных квартирах.
Тем не менее, уже с лета текущего года участники рынка начали прогнозировать его восстановление. Действительно, тенденции к стабилизации на российском рынке жилья начали прослеживаться еще несколько месяцев назад, однако пока они являются не достаточно заметными — эксперты ожидали, что процесс восстановления рынка будет происходить быстрее.
Октябрь текущего года стал первым месяцем, когда московские цены на недвижимость показали рост. Стоимость квадратного метра в среднем по столице увеличилась всего на 2%, однако даже это позволяет говорить о том, что рынок, наконец, достиг своего дна и начал обратное движение к росту. Безусловно, для того, чтобы выйти на докризисный уровень, ему понадобится еще много времени, однако увеличение активности как продавцов, так и покупателей жилой недвижимости сегодня является очевидным.
Прошедший год для российского рынка жилья стал годом потерь. Одновременно с этим он принес ему возможность выйти на новый качественный уровень. С началом кризиса объемы сделок купли-продажи резко сократились, причем падение затронуло и предложение, и спрос. Продавцы заняли выжидательную позицию, справедливо полагая, что рано или поздно стоимость квадратного метра начнет восстанавливаться. Покупатели не спешили приобретать жилье, ожидая того момента, когда цены на него достигнут минимума. К слову, для покупателей такой подход оказался проигрышным вариантом. Многие из них полагали, что конкуренции между желающими приобрести жилье на замершем рынке практически нет, а значит, можно довольно долго выжидать и давить на продавца, сбивая цену. В результате этого многие потеряли действительно интересные варианты, которые успевали перекупать их более удачливые соперники.
И покупатели, и продавцы на протяжении года были полностью дезориентированы на рынке жилья. В результате этого большая часть участников рынка предпочитала пережидать неспокойное время в надежде на то, что через несколько месяцев ситуация станет более стабильной и более благоприятной. Сегодня же, после того, как долларовые цены на жилье пошли в рост, а рублевые прекратили свое падение, и покупатели и продавцы начали действовать.
Рост количества сделок становится не только признаком стабилизации рынка. Во многом он появляется благодаря влиянию отложенного спроса. Многие покупатели осознали, что рынок достиг дна, только после того, как цены на недвижимость показали первый рост. Именно этот момент стал отправной точкой роста их активности.
Похожая ситуация складывается и в сегменте новостроек. После того, как многие из застройщиков просто ушли с рынка, не имея возможности продолжать свою деятельность, «в игре» остались только те компании, которые изначально имели собственный капитал либо смогли вовремя привлечь клиентов снижением цены (и получить таким образом оборотные средства). На протяжении года ситуация на рынке новостроек осложнялась еще и тем, что продавцам приходилось работать с каждым покупателем индивидуально, предлагая дисконт в зависимости от ситуации. Подобные «закрытые» сделки сделали сегмент непрозрачным настолько, что невозможно даже судить о том, насколько значительным было падение цен на такую недвижимость.
Официально падение цен не превышало 20% от докризисного уровня, однако в действительности сокращение стоимости квадратного метра было более серьезным. Точно оценить его невозможно именно из-за скрытых скидок. Процесс восстановления сегмента новостроек также начался осенью текущего года, однако вернуть прежние позиции ему будет очень сложно — слишком много участников (застройщиков, использующих в качестве оборотного капитала заемные средства и покупателей, приобретающих недвижимость с инвестиционными целями) ушло с рынка в кризис.
Тем не менее, при условии, что в дальнейшем макроэкономические показатели не будут резко изменяться, положительная динамика российского рынка жилой недвижимости будет оставаться достаточно плавной, а сам рынок — стабильным.
