13.02.2008
В последнее время в отечественных СМИ стала появляться информация о подготовке законопроекта о так называемой «обратной» ипотеке. Суть ее сводится к следующему. Банк заключает с пенсионером договор, предметом которого становится его жилье. Пожизненно финансовая организация выплачивает своему клиенту дополнительное материальное обеспечение, получая взамен права собственности на квартиру после того, как владелец квартиры или дома умрет.
Безусловно, такая программа может быть довольно привлекательной и для одиноких пожилых людей, получающих возможность провести остаток жизни в относительном достатке, и для банков, приобретающих таким образом недвижимость с минимальными вложениями. Однако есть у обратной ипотеки и ряд серьезных недостатков, в силу которых законопроект может быть не принят.
Даже если не принимать в расчет моральную сторону вопроса, возможность такого способа сотрудничества между кредитными организациями и пенсионерами весьма сомнительна. Как минимум, эта схема связана с колоссальными рисками для обеих сторон. Клиент кредитной организации не застрахован от того, что банк разорится или сменит владельцев, в результате чего дальнейшая выплата пособия станет невозможной. Да и инфляция постепенно будет съедать выдаваемое банком материальное обеспечение так, что через несколько лет сумма, казавшаяся крупной, может не значить практически ничего.
Банки рискуют не меньше. Конечно, квартира при оформлении обратной ипотеки будет застрахована, а права собственности клиента на жилье многократно проверены. Однако после смерти владельца квартиры его наследникам и родственникам не составит труда попытаться оспорить правомерность договора, мотивируя это, например, тем, что клиент банка не был дееспособным на момент подписания бумаг. В самом лучшем случае для кредитных организаций это означает многочисленные судебные тяжбы и формирование неблаговидного имиджа. При другом варианте развития событий банк может просто потерять «выкупаемую» по обратной ипотеке квартиру.
Еще один сомнительный момент — ликвидность жилья, принадлежащего пенсионерам. Как правило, эти квартиры и дома находятся в обветшалом состоянии, которое с течением времени будет только ухудшаться. Как минимум, стоимость такого жилья будет несколько ниже среднерыночной, как максимум — дом может просто пойти под снос.
Еще один существенный нюанс — процедура оформления участия в программе обратной ипотеки. Если при стандартном кредитовании на приобретение жилья банк заинтересован в том, чтобы его клиент прожил как можно дольше так, чтобы успеть погасить задолженность, то при обратной ипотеке интерес у банка совсем другой. Чем меньше проживет собственник жилья, тем ниже будет уровень затрат финансовой организации на приобретение конкретной квартиры или дома, а значит, и отбор участников в программе и их последующее обслуживание будут весьма специфичными, причем вряд ли такая специфика добавит оптимизма и жизненных сил пожилым людям.
Не стоит забывать и о том, что банк не является благотворительной организацией. Все расходы, связанные с открытием счета, оценкой и страхованием жилья, доставкой денег и ведением отчетности будут оплачиваться за счет клиента, что может существенно снизить размер ежемесячной выплаты.
Можно добавить, что в настоящее время законодательство предполагает и другие варианты обеспечения собственной старости владельцам жилья — в частности, составление договора пожизненной ренты, при котором пожилой человек получает все то же материальное пособие. Таким образом, обратная ипотека, вероятнее всего, может стать только своеобразным мотиватором для родственников пожилых людей. Вероятно, если у пенсионеров будет такая альтернатива, их наследники будут относиться к ним с большим вниманием и заботой.
